最近论坛里讨论买房的帖子好多，发现一个出现频率超高的问题：现在在西班牙买房，到底能不能申请到100%的贷款？很多人都觉得这是不可能的任务，尤其是在利率飙升的今天。但根据我最近到处咨询和研究的经验，答案是：有可能，但非常非常难，而且只针对特定人群。
哪些“天选之人”有机会？
银行也不是傻子，敢放出100%的贷款，肯定是看中了申请人极低的违约风险。通常来说，下面这几类人机会最大：
- 35岁以下的年轻人： 特别是某些大区有政府担保计划，银行看在政府背书的份上，会更愿意放款。
- 公务员 ： 铁饭碗的代名词，收入稳定到让银行做梦都会笑，绝对的优质客户。
- 特定银行的优质客户或员工： 如果你和某家银行关系特别好，或者干脆就是他们的员工，那自然有内部政策倾斜。
银行审批的核心标准
不管你是不是上面说的那几类人，银行最终还是要看你的硬性条件。这几点是重中之重，我整理了一个简单的表格方便大家理解：
| 评估项目 | 基本要求 |
|---|
| 工作合同 | Contrato Indefinido 永久合同是必须的 |
| 信用记录 | 不能有任何不良记录 |
| 负债率 | 月总负债不超过月收入的30%-35% |
| 账户流水 | 稳定、健康的银行账户活动记录 |
一句话总结：银行需要看到你是一个有稳定偿还能力且信用良好的人。 那些刚工作或者收入不稳定的基本可以放弃了。
最大的误区：100% ≠ 一分钱不出
这是最多人搞错的一点！就算银行真的批了你100%的贷款，这个100%指的是 房屋的购买价或评估价的较低者，绝对不包括买房过程中产生的各种税费和杂费！
这些额外费用通常占房价的10%-12%左右，包括ITP、Notaría、Registro等等。也就是说，即便你拿到了100%贷款，你仍然需要自己准备好房价10%以上的现金，这笔钱是省不掉的。
全额贷款在西班牙并非都市传说，但门槛极高。对于西班牙全额贷款我们普通人来说，更现实的目标是努力攒够20%的首付+10%的杂费。如果西班牙全款买房你的条件特别好，不妨找专业的贷款中介咨询一下，他们手里的资源和谈判能力比个人强得多。
不知道大家有没有成功申请过高额贷款的经历？或者有没有靠谱的Broker推荐？欢迎在楼下一起聊聊，给后来人一些参考！
