最近在巴塞罗那看房，眼看就要进入签合同的阶段了，结果在过户费由谁承担这个问题上，跟房东和中介的说法有点出入。有人说按法律来，有人说按“规矩”来，都把我搞糊涂了。为了避免将来扯皮，我花时间好好研究了一下，也咨询了本地的律师朋友，今天就把功课分享给大家，希望能帮到正在或准备买房的朋友们。西班牙关于购房费用的分摊，法律有明确的规定，但在实际操作中，很多条款都可以通过买卖双方的合同来重新约定。所以，了解法律规定是我们的谈判基础，而把约定写进合同是保护自己的最终手段。千万别轻信口头承诺！费用的具体分摊下面我们来逐项拆解一下，看看法律上这些费用到底应该谁来付。买家负责的部分这部分是购房支出的大头，基本上没有太多商量的余地。公证处费用 : 法律规定，地契正本的费用由卖家承担，而之后所有副本的费用由买家承担。但市场惯例经常是买家承担全部公证费用，这一点可以在合同里明确。房产登记处费用 : 将新地契登记到自己名下的这笔费用，法律规定完全由买家承担。税费 : 这是西班牙买房费用最大的一笔！如果是买新房，需要支付增值税；如果是买二手房，则需要支付财产转让税。这个税率因大区而异，但毫无疑问，都是买家支付。卖家负责的部分很多人以为卖家收钱就完事了，其实不然，卖家同样有需要支付的费用。市政增值税 : 这个税的官方名称是“城市土地价值增值税”，是根据房产持有时长和土地价值计算的，法律规定必须一定由卖家支付。有些卖家可能会想在合同里转嫁给买家，大家要特别注意，这是西班牙过户费不合规的。个人所得税增值 : 如果卖家卖房赚了钱，这部分收益需要在下一年的个人所得税申报中作为资本利得进行申报。这当然也是卖家自己的事。为了让大家看得更清楚，我做了一个简单的表格来总结：费用项目法律规定承担方市场惯例公证费卖家，买家通常买家全付或协商房产注册费买家买家房产转让税 / 增值税买家买家市政增值税卖家卖家中介费通常是卖家卖家所以，最终的建议是：在签订任何有法律效力的文件之前，特别是预售合同，一定要找一位律师帮你审阅条款，并且把所有费用的分摊方式白纸黑字地写得清清楚楚。比如明确写上 “Todos los gastos e impuestos derivados de la compraventa serán satisfechos por la parte compradora, a excepción del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana , que será a cargo de la parte vendedora.” 这样一句话，就能避免未来绝大多数的纠纷。祝大家都能顺利买到心仪的家！

西班牙买房过户费到底谁来出

Grimfang

最近在巴塞罗那看房，眼看就要进入签合同的阶段了，结果在过户费由谁承担这个问题上，跟房东和中介的说法有点出入。有人说按法律来，有人说按“规矩”来，都把我搞糊涂了。为了避免将来扯皮，我花时间好好研究了一下，也咨询了本地的律师朋友，今天就把功课分享给大家，希望能帮到正在或准备买房的朋友们。

西班牙关于购房费用的分摊，法律有明确的规定，但在实际操作中，很多条款都可以通过买卖双方的合同来重新约定。所以，了解法律规定是我们的谈判基础，而把约定写进合同是保护自己的最终手段。千万别轻信口头承诺！

费用的具体分摊

下面我们来逐项拆解一下，看看法律上这些费用到底应该谁来付。

买家负责的部分

这部分是购房支出的大头，基本上没有太多商量的余地。

公证处费用 : 法律规定，地契正本的费用由卖家承担，而之后所有副本的费用由买家承担。但市场惯例经常是买家承担全部公证费用，这一点可以在合同里明确。
房产登记处费用 : 将新地契登记到自己名下的这笔费用，法律规定完全由买家承担。
税费 : 这是西班牙买房费用最大的一笔！如果是买新房，需要支付增值税；如果是买二手房，则需要支付财产转让税。这个税率因大区而异，但毫无疑问，都是买家支付。

卖家负责的部分

很多人以为卖家收钱就完事了，其实不然，卖家同样有需要支付的费用。

市政增值税 : 这个税的官方名称是“城市土地价值增值税”，是根据房产持有时长和土地价值计算的，法律规定必须一定由卖家支付。有些卖家可能会想在合同里转嫁给买家，大家要特别注意，这是西班牙过户费不合规的。
个人所得税增值 : 如果卖家卖房赚了钱，这部分收益需要在下一年的个人所得税申报中作为资本利得进行申报。这当然也是卖家自己的事。

为了让大家看得更清楚，我做了一个简单的表格来总结：

费用项目	法律规定承担方	市场惯例
公证费	卖家，买家	通常买家全付或协商
房产注册费	买家	买家
房产转让税 / 增值税	买家	买家
市政增值税	卖家	卖家
中介费	通常是卖家	卖家

所以，最终的建议是：在签订任何有法律效力的文件之前，特别是预售合同，一定要找一位律师帮你审阅条款，并且把所有费用的分摊方式白纸黑字地写得清清楚楚。比如明确写上 “Todos los gastos e impuestos derivados de la compraventa serán satisfechos por la parte compradora, a excepción del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana , que será a cargo de la parte vendedora.” 这样一句话，就能避免未来绝大多数的纠纷。祝大家都能顺利买到心仪的家！