最近在考虑把名下一套不住的公寓卖掉，结果开始研究卖房要交的税，瞬间一个头两个大！感觉这里的税务体系真是又复杂又绕。我花了好几天时间整理了一下，分享给同样有卖房打算的朋友们，大家可以一起讨论下，看看有没有什么理解不对的地方，或者有什么更好的省税方法。
卖家要交的两种主要税费
简单来说，作为卖家，我们主要面对的是两种税：一个是交给国家税务局的，叫 IRPF 中的资本利得部分；另一个是交给市政府的，叫 Plusvalía Municipal 。这两个税计算方式完全不一样，征收的部门也不同，所以卖房移民要分开看。
1. 个人所得税- 资本利得税
这个税其实就是为你卖房赚到的钱交税。计算逻辑很简单：收益 = 卖出价 - 。这里马德里买房的“各种成本”就很关键了，包括你买房时交的税、中介费、公证费，甚至是你持有期间进行的大型翻新装修的费用。算出来的收益，需要按照下面的税率来缴税：
| 收益区间 | 税率 |
|---|
| 0 - 6,000 | 19% |
| 6,000.01 - 50,000 | 21% |
| 50,000.01 - 200,000 | 23% |
| 超过 200,000 | 26% |
不过，也有免交这种税的情况！比如你是税务居民，卖掉的是你的 主要自住房，并且在卖房后的两年内，将全部卖房所得用于购买新的主要自住房，那这部分收益就可以豁免。另外，65岁以上的老人卖掉主要自住房也是完全免税的，即使不买新房也一样！
2. 市政房产增值税
这个税就比较讨厌了，它的全称是“关于城市土地价值增长的税”，也就是说，不管你卖房是赚是亏，只要你持有的这些年里，这块地皮的官方估值涨了，你就要交税。这个税是交给房子所在的市政府。每个市政府的计算方法和税率都不一样。不过好消息是，2021年法律改了，如果实际卖房是亏损的，现在可以申请不交这个税了。计算这个税通常有两种方法，你可以选择对你更有利的一种来交，最好是找个 Asesor 帮忙算一下。
卖房前一定要把这些税费都算清楚，不然到手的钱可能西班牙房产会比预想的少很多。特别是那些装修的发票、买房时的各种文件，一定要保存好，这些都是你将来省税的凭证！大家在卖房时还遇到过什么坑或者有什么省税小技巧吗？欢迎留言交流！
