Últimamente he estado buscando casa, y ha sido un gran dolor de cabeza. Justo cuando pensé que podría relajarme después de acordar un precio con el vendedor, surgió un nuevo desafío con el préstamo del banco: la tasación. No he visto muchas publicaciones en foros sobre esto, así que quería compartir las dificultades que he encontrado y la investigación que he realizado. Espero que pueda ayudar a otros que están en el mismo camino.
¿Qué es una Tasación?
Simplificando, una Tasación es una valoración oficial de una propiedad realizada por una empresa de tasación independiente certificada por el Banco de España. Tu banco requiere esto cuando solicitas una hipoteca para determinar el valor real de la propiedad.
Este informe de tasación es un requisito obligatorio para la solicitud de hipoteca. El banco utiliza este informe para decidir cuánto están dispuestos a prestarte. Puede ser completamente diferente del precio que pide el vendedor o del valor de mercado que ves en sitios como Idealista.
¿Por qué es Tan Importante el Valor de la Tasación?
Porque determina directamente la cantidad de tu préstamo. Los bancos generalmente te prestarán un máximo del 80% del menor de los dos valores: el precio de compra o el valor de tasación.
Por ejemplo: Encuentras una casa y acuerdas un precio de €250,000 con el vendedor. Sin embargo, el tasador designado por el banco valora la propiedad en solo €230,000. En este caso, el banco basará el préstamo en la valoración de €230,000, prestándote un máximo de €230,000 * 80% = €184,000, no €250,000 * 80% = €200,000. Tendrías que aportar los €16,000 de diferencia tú mismo, además del pago inicial. Una tasación baja puede aumentar drásticamente la cantidad que necesitas pagar por adelantado.
El Proceso de Tasación: ¿Qué Buscan?
Generalmente, después de elegir un banco para tu hipoteca, el banco contactará a una de sus empresas de tasación asociadas. Un tasador programará una visita a la propiedad contigo o tu agente inmobiliario. Medirán el área útil real, inspeccionarán el estado de la propiedad, el nivel del piso, la orientación, el año de construcción, si tiene ascensor, su calificación de certificado de eficiencia energética y más. Además de la propiedad misma, también consideran muchos factores externos.
He reunido una tabla sencilla que lista algunos de los factores principales:
| Factores Internos | Factores Externos |
|---|
| Área del piso real y distribución | Precios promedio de propiedades en la zona |
| Año de construcción y estado de mantenimiento | Amenities cercanas como transporte público, escuelas y hospitales |
| Nivel del piso, acceso al ascensor, luz natural | Registros de ventas recientes de propiedades similares en la zona |
| Calificación de eficiencia energética | Planificación urbana futura y potencial de desarrollo para la zona |
¿Qué Hacer Si la Tasación es Inferior al Precio de Compra?
Esta es una de las situaciones más frustrantes pero comunes, a menudo discutida junto a temas como el seguro de hogar en España. Si te sucede, no entres en pánico. Aquí tienes algunas opciones que puedes intentar:
Renegociar con el Vendedor: Lleva el informe de tasación de vuelta al vendedor y ve si están dispuestos a bajar el precio. Las posibilidades de éxito pueden ser bajas, pero vale la pena intentarlo.
Preparar Más Efectivo: Esta es la solución más sencilla: cubrir la diferencia entre el monto del préstamo y el precio de compra con tus propios fondos.
Solicitar una Re-evaluación: Si crees que hay un error claro en la tasación, como una medición incorrecta del área del piso, puedes solicitar una revisión a la empresa de tasación. Este es un paso crucial al comprar una propiedad en España y sientes que la valoración es injusta. Sin embargo, generalmente necesitarás proporcionar pruebas muy sólidas.
Intenta con Otro Banco: Diferentes bancos trabajan con diferentes empresas de tasación, y sus criterios de valoración pueden variar ligeramente. Puedes solicitar una hipoteca en otro banco para obtener una nueva tasación. Ten en cuenta que cada tasación cuesta entre €300 y €600, así que será un gasto adicional.
Comprar una casa es un evento importante en la vida, y cada detalle en el proceso de hipoteca cuenta. Espero que mi experiencia pueda ayudar a que tu viaje de compra de propiedad en España sea un poco más fluido. ¡Buena suerte encontrando tu hogar soñado!
