Últimamente he estado desesperado por comprar una propiedad. Finalmente encontré un viejo apartamento en Barcelona que era perfecto: la ubicación, el diseño y la iluminación eran impecables. Después de varias rondas de negociaciones con el propietario sobre el precio, justo cuando estábamos a punto de firmar el contrato de arras, el agente inmobiliario lanzó una bomba: ¡El edificio no pasó su ITE! Me quedé completamente atónito. Era la primera vez que escuchaba de esto y de inmediato sentí que todos mis esfuerzos de los últimos meses habían sido en vano.
Es un edificio que se parece a esto, con mucha historia. Rápidamente hice algunas investigaciones y descubrí que la ITE es una Inspección Técnica de Edificios obligatoria para edificios de cierta antigüedad. Principalmente verifica la seguridad estructural, fachadas, techos, fontanería y otras áreas comunes. Se podría decir que la ITE es un importante ‘campo minado’ en las transacciones de propiedades de reventa.
¿Cuáles son los diferentes resultados de la Inspección ITE?
El agente explicó que hay varios posibles resultados para una ITE, cada uno requiriendo un curso de acción diferente. Busqué información y junté una tabla simple para facilitar su comprensión. Nuestro edificio obtuvo el resultado más problemático: ‘Desfavorable’, lo que significa que hay serios problemas que requieren reparaciones importantes de inmediato o a corto plazo.
| Resultado de Inspección | Significado en inglés | Problemas Comunes | Acción Requerida |
|---|
| Favorable | Aprobado | Sin problemas significativos | No se necesita acción, la transacción prosigue normalmente |
| Favorable con deficiencias leves | Aprobado con defectos menores | Desprendimiento leve de pintura de fachada, etc. | Se recomiendan reparaciones pero no son obligatorias; la transacción no se ve afectada |
| Desfavorable | Fallido | Daños estructurales, riesgo de colapso de fachada, filtraciones severas | ¡Reparaciones obligatorias requeridas! Los costos pueden ser substanciales |
El vendedor no pagará por las reparaciones. ¿Qué debo hacer?
El mayor problema ahora es quién cubrirá el costo de estas reparaciones. Por ley, los gastos deben ser compartidos entre los propietarios de la propiedad. Sin embargo, nuestro vendedor es tajante. Solo está dispuesto a bajar un poco el precio y quiere que nosotros nos encarguemos de las reparaciones posteriores. Él dice que esperar a que la comunidad de propietarios apruebe una resolución y asigne los costos llevará demasiado tiempo, y no puede esperar. El agente solo actúa como mediador, diciendo que esta situación es común y que deberíamos considerarlo, dado lo genial que es el apartamento en sí. Pero estos costos de reparación se sienten como un pozo sin fondo: ¿quién sabe cuánto terminará costando?
Estoy realmente atrapado entre la espada y la pared. Si me retiro, me lamentaré porque encontrar un apartamento satisfactorio es muy difícil. Pero si continúo, tengo miedo de estar asumiendo un lío, con enormes costos y esfuerzos futuros para las reparaciones. Quería preguntar a los miembros experimentados aquí: ¿alguien ha encontrado una ITE ‘fallida’ antes? ¿Cómo lo resolvieron? ¿Lograron que el vendedor cubriera los costos de reparación o asumieron la propiedad tras una reducción significativa en el precio? Cualquier consejo sería muy apreciado, estoy tan estresado que podría arrancarme el cabello…
