Últimamente he estado buscando casa sin parar, preparándome para establecerme en España. La búsqueda ha sido abrumadora, y toda la jerga y los procedimientos me hacen sentir confundido. Hoy quiero hablar sobre un concepto crucial: el valor de tasación de la propiedad. Esto es increíblemente importante porque afecta directamente cuánto dinero podemos pedir prestado al banco.
Al principio, no tenía ni idea y pensaba que el precio de la propiedad era simplemente lo que el vendedor estaba pidiendo. Pero después de hablar con el banco, me di cuenta de que no les importa el precio de venta que negocies con el vendedor. Solo confían en el informe de tasación de una empresa de tasación profesional y acreditada. Este valor de tasación es la base para la cantidad que te prestarán. Normalmente, un banco prestará un máximo del 80% del valor de tasación. Por ejemplo, si encuentras una casa que te gusta y acuerdas un precio de 300,000 € con el vendedor, pero la tasación del banco la valora en solo 280,000 €, el banco solo te prestará el 80% de 280,000 €, que son 224,000 €. Tendrás que cubrir la diferencia más el pago inicial por tu cuenta. Esta brecha puede ser bastante significativa, y no entender la valoración de propiedades en España de antemano puede fácilmente desajustar tu presupuesto.
Entonces, ¿cómo se determina este valor de tasación? El banco designará una empresa de tasación independiente con la que colabora y que está registrada en el Banco de España. Un tasador visitará la propiedad en persona, como un detective, e inspeccionará tanto el interior como el exterior. Medirán el área real de cada habitación, verificarán la estructura del edificio, el año de construcción, el estado de la renovación y los servicios (fontanería y electricidad). También registrarán detalles como la orientación de las ventanas, la ventilación, la luz natural, el estado del complejo residencial y el transporte y las instalaciones públicas cercanas. También se refieren a los precios de venta recientes de propiedades similares en la zona. Finalmente, combinan todos estos factores utilizando un modelo de cálculo complejo para llegar a un precio objetivo.
Factores Clave que Influyen en el Valor de Tasación
Basado en mi charla con un tasador y mi propia investigación, he resumido algunos puntos clave que afectan el valor de tasación para tu referencia:
Condición Propia de la Propiedad
- Ubicación: Esto es lo más importante, no hay duda al respecto. Las propiedades en el centro de la ciudad, en buenos distritos escolares o con conexiones de transporte convenientes tendrán sin duda un valor de tasación más alto.
- Edad y Mantenimiento: Una casa más antigua y sin renovar será valorada más bajo. La estructura del edificio, la fachada y el mantenimiento de las áreas comunes son importantes.
- Superficie Útil: Esta no es la superficie construida en la escritura de propiedad, sino el espacio real que puedes utilizar. Los balcones y terrazas están incluidos, pero a menudo con un factor de reducción.
- Nivel y Orientación del Piso: En España, las propiedades orientadas al sur se consideran generalmente las mejores por la abundante luz solar. Los apartamentos en pisos altos con ascensor también son más valorados que los de pisos bajos.
- Calificación de Eficiencia Energética: Esto se está volviendo cada vez más importante. Una calificación más alta significa que la propiedad es más eficiente energéticamente, lo que impactará positivamente en su valor de tasación.
Mercado y Alrededores
| Factor | Descripción |
|---|
| Precios de Mercado | El tasador se referirá a los precios de venta reales de propiedades recientemente vendidas en la misma área. |
| Planificación Urbana | Si hay nuevos proyectos municipales cercanos, como una nueva estación de metro, parque o un gran centro comercial. |
| Servicios | La calidad y disponibilidad de instalaciones cercanas como escuelas, hospitales, supermercados y transporte público. |
El valor de tasación de la propiedad es una cifra relativamente objetiva, pero puede tener cierta flexibilidad. Sirve como una referencia importante para nuestra decisión de compra y como una medida de control de riesgos para el banco. Recomiendo que mientras estés viendo propiedades y negociando con el vendedor, también tengas en mente una estimación aproximada del posible valor de tasación. Es mejor incluir una cláusula en el contrato de arras que indique que el depósito es reembolsable si el monto final de la hipoteca del banco cae por debajo de cierta cifra. Esto te protege. ¿Alguno de ustedes ha encontrado una gran brecha entre el valor de tasación y el precio de venta durante su proceso de compra de vivienda? ¡Siéntanse libres de discutir en los comentarios a continuación y compartir sus experiencias con los demás!
