Acabo de comprar un pequeño apartamento en Barcelona y planeo renovarlo para un alquiler a largo plazo y así obtener ingresos pasivos. Sin embargo, recientemente he estado investigando sobre los impuestos en España, y se siente un poco abrumador. Tenía especial incertidumbre sobre cuánto impuesto tendría que pagar sobre los ingresos por alquiler. Dado que no hay mucha discusión sobre esto en los foros, he decidido organizar mis hallazgos aquí para comenzar la conversación y agradecería que los expertos que están aquí pudieran señalar cualquier malentendido.
¿Qué impuesto se paga sobre los ingresos por alquiler?
El impuesto principal es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, conocido en España como Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o IRPF. La forma en que pagas este impuesto depende críticamente de si eres residente fiscal o no residente, y la diferencia es bastante significativa.
Residentes Fiscales
Si vives en España más de 183 días al año o si tu principal centro de intereses económicos está en España, es probable que seas un residente fiscal. Como residente fiscal, debes declarar tus ingresos en todo el mundo en España, incluyendo los ingresos por alquiler. ¡La buena noticia es que para los ingresos por alquilar tu residencia habitual, puedes obtener una reducción fiscal del 60%! Esto significa que solo pagas impuestos sobre el 40% de tu beneficio neto. La tasa impositiva es progresiva y depende de en qué tramo de ingresos te encuentres.
No Residentes
Para la mayoría de nosotros que invertimos en propiedades aquí pero no vivimos en España permanentemente, seríamos considerados no residentes. En este caso, pagas el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR). La tasa impositiva es más sencilla: 19% para residentes de la UE, Islandia y Noruega; y 24% para residentes de otros países. El punto clave es que los no residentes de la UE no puedendeducir ningún gasto. Se te gravan directamente el 24% de los ingresos brutos por alquiler, lo cual es bastante duro. Este tema de pagar impuestos sobre los ingresos por alquiler es crucial para los inversores extranjeros.
¿Qué gastos se pueden deducir?
Si eres residente fiscal, puedes deducir muchos gastos relacionados de tus ingresos brutos por alquiler al calcular tu “beneficio neto”, que es la clave para ahorrar en impuestos. He elaborado una tabla sencilla que enumera algunos elementos deducibles comunes:
| Tipo de Gasto | Descripción |
|---|
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Impuesto anual sobre la propiedad. |
| Gastos de Comunidad | Gastos de comunidad, tasas de gestión del edificio. |
| Seguro del Hogar | Seguro del hogar, como el de incendios y responsabilidad civil. |
| Gastos de Reparación y Mantenimiento | Gastos de reparación y conservación, como pintura o reparaciones de fontanería, pero no incluyen ampliaciones. |
| Tasa de Basuras | Tasa de recogida de residuos. |
| Honorarios de Agencia Inmobiliaria | Si se utiliza una agencia inmobiliaria para alquilar. |
| Intereses de la Hipoteca | Intereses de la hipoteca, ten en cuenta que esto solo es la parte de interés, no el principal. |
| Amortización | Generalmente calculada al 3% del valor de la propiedad. |
Una vez que hayas calculado estos gastos, tendrás una buena idea de cuánto impuesto necesitarás pagar. Por ejemplo, un residente fiscal con unos ingresos anuales de alquiler de €12,000 y gastos deducibles de €2,000 tiene un beneficio neto de €10,000. Después de la reducción del 60%, la base imponible es solo de €4,000. Sin embargo, un no residente tendría que pagar impuestos sobre los ingresos brutos de €12,000 al 24%, lo que resultaría en €2,880, sin que se puedan deducir gastos. La diferencia es enorme. Espero que esta información sea útil y ¡no duden en corregir o añadir algo!
