En un contexto de varios años consecutivos de drásticas subidas en los precios de la vivienda y los alquileres, España se enfrenta a una grave crisis habitacional. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en 2025 los precios de la vivienda aumentaron un 12,8% interanual, acumulando 42 trimestres de subidas. De cara a 2026, se espera que el mercado se mantenga activo gracias a los bajos tipos de interés y la confianza de los inversores, pero la dinámica de crecimiento mostrará nuevas características.
Previsión de precios: subida generalizada con diferencias en el ritmo
En cuanto a la evolución de los precios de la vivienda para 2026, los expertos del mercado coinciden en que la tendencia al alza continuará, aunque a un ritmo más moderado que en años anteriores. Distintas instituciones han ofrecido sus rangos de previsión específicos:
- El observatorio de BBVA Research señala que, debido a la escasez de oferta de obra nueva, se prevé que los precios de la vivienda suban alrededor de un 7% en 2026.
- La inmobiliaria Gilmar y la consultora Elix son más moderados en sus pronósticos, con aumentos previstos entre el 4% y el 6%, y entre el 5% y el 6%, respectivamente.
- La previsión de Gesvalt es más optimista, considerando que el crecimiento podría alcanzar entre el 9% y el 10%.
En conjunto, los precios de la vivienda en España en 2026 serán un 83% más altos que en 2015, superando incluso en un 21% el pico de la burbuja inmobiliaria de 2007-2008. Alfa Inmobiliaria predice que, para entonces, el precio medio de la vivienda nueva superará los 305.000 euros por unidad, mientras que el de la vivienda de segunda mano rondará los 204.000 euros por unidad.
Mercado del alquiler: impacto normativo y escasez de oferta
La situación del mercado de alquiler no es menos preocupante. En los últimos cinco años, el alquiler medio en España ha subido un 27%, alcanzando un máximo histórico en 2025. De cara a 2026, uno de los principales impulsores del alza de los alquileres es la nueva Ley de Vivienda.
Esta normativa, al inclinar la balanza legalmente a favor de los inquilinos (por ejemplo, aumentando la dificultad para desalojar a los okupas), ha generado reticencia en muchos propietarios a la hora de ofrecer sus inmuebles en alquiler a largo plazo, por temor al riesgo de impago. Expertos de Fotocasa analizan que esto podría reducir aún más la ya escasa oferta de viviendas en alquiler, impulsando los precios al alza.
La plataforma de alquiler Wolo prevé que en las principales ciudades como Madrid y Barcelona los alquileres subirán entre un 3% y un 5%. Un análisis del Ministerio de Consumo de España muestra que para una vivienda de 80 metros cuadrados, el alquiler mensual medio en 2026 podría aumentar en unos 383 euros, con subidas especialmente notables en las Islas Baleares, la Comunidad Valenciana y las Islas Canarias.
Variables clave del mercado: ola de renovaciones y presión de costes
Un factor socioeconómico clave es que en 2026 vencerá un gran número de contratos de alquiler de cinco años firmados en 2021 (un total de aproximadamente 632.369). Esto significa que más de 1,6 millones de inquilinos se enfrentarán a una elección: aceptar una subida considerable en el precio de renovación o buscar una nueva vivienda en un mercado con una oferta muy limitada.
Los datos muestran que, desde 2021, el alquiler mensual medio de un apartamento de 80 metros cuadrados ha pasado de 864 euros a 1.160 euros, lo que supone un aumento significativo del coste de vida para los inquilinos. Esta ola de renovaciones de contratos, sin duda, añadirá una presión aún mayor al mercado de alquiler en 2026.
