En los últimos años, en las principales ciudades españolas como Madrid y Barcelona, la oferta y la demanda de minipisos o microviviendas han crecido de forma significativa. Estas propiedades, con superficies a menudo muy inferiores a las convencionales, han suscitado un amplio debate público sobre su legalidad.
Situación del mercado: El auge de los minipisos
En los principales portales inmobiliarios de España, como Idealista, no es raro encontrar anuncios como “estudio de 17 m² por 600 €/mes” o “a la venta por 72.000 € con 20 m²”. Este fenómeno refleja la fuerte demanda de viviendas compactas y asequibles en las zonas céntricas. Sin embargo, ante espacios tan reducidos, muchos posibles inquilinos y compradores se preguntan: ¿es legal vivir en uno de estos ‘zulos’?
La clave de la legalidad: la licencia, no la superficie
En realidad, a nivel estatal en España no existe una ley que establezca una superficie mínima para una vivienda y que, por tanto, prohíba la compraventa de propiedades pequeñas. El factor determinante para que un inmueble pueda ser utilizado legalmente como vivienda es si ha obtenido la Cédula de Habitabilidad, la Licencia de Primera Ocupación o una licencia municipal equivalente emitida por la administración local. Mientras una propiedad cuente con estos documentos en vigor, en teoría, puede ser utilizada legalmente para residir, alquilarse o venderse. El tamaño en sí mismo no es el principal obstáculo legal.
Normativa de edificación: Diferencias entre los estándares antiguos y nuevos
Aunque la superficie no sea una prohibición directa, para obtener la licencia de habitabilidad, una vivienda debe cumplir una serie de requisitos básicos establecidos por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE). Según los estándares actuales, una vivienda de nueva construcción para ser considerada legal debe contar, como mínimo, con:
- Superficie útil: Generalmente se exige que no sea inferior a 36 m².
- Altura libre: El estándar general es de 2,5 metros, no pudiendo ser inferior a 2,2 metros en cocinas, baños y zonas de paso.
- Equipamiento básico: Debe disponer de una cocina y un baño independientes, además de garantizar el correcto funcionamiento de los suministros de agua y electricidad, el sistema de saneamiento y las tomas de telecomunicaciones.
- Condiciones físicas: Todas las estancias habitables deben tener ventilación e iluminación natural directa.
Excepciones y zonas grises
Es importante señalar que los estándares mencionados se aplican principalmente a viviendas de nueva construcción o a aquellas que resultan de un cambio de uso reciente (por ejemplo, de local comercial a vivienda). Para las numerosas viviendas antiguas, construidas bajo normativas anteriores, su condición de vivienda sigue siendo válida aunque no cumplan los estándares actuales de superficie o altura, ya que obtuvieron su licencia legalmente en su momento. Por el contrario, todos los proyectos nuevos deben cumplir estrictamente la normativa más reciente de su comunidad autónoma y ayuntamiento. Tomando Madrid como ejemplo, las nuevas ordenanzas imponen restricciones más detalladas sobre la distribución de espacios funcionales mínimos, la proporción de superficie de las ventanas para iluminación, las dimensiones específicas de las habitaciones, etc. Esto sitúa a algunos proyectos de microviviendas de nueva construcción en una zona gris legal, haciendo que su legalidad sea más incierta.
