El mercado inmobiliario español ha experimentado recientemente cambios estructurales significativos, con un aumento sustancial en el volumen de transacciones de propiedades con inquilinos en las ciudades principales. Debido a los altos precios de la vivienda y la escasez de propiedades de alquiler, una gran cantidad de inquilinos se encuentran atrapados en el dilema de no poder comprar una casa ni mudarse, lo que ha impulsado el auge de este modelo de transacción particular.
Aumento de las transacciones con inquilinos en las ciudades principales
Los últimos datos estadísticos del sector muestran que las transferencias con contratos de arrendamiento (es decir, la venta junto con los inquilinos existentes) se han convertido en una parte importante de las transacciones inmobiliarias en las grandes ciudades de España. En Madrid, la proporción de estas propiedades ha alcanzado el 19,3% del volumen total de transacciones. En Barcelona, esta proporción también muestra una clara tendencia al alza, aumentando rápidamente del 15,3% el año pasado al 18,7%. Debido a que los compradores no pueden mudarse inmediatamente después de la transferencia, el precio de transacción real de estas propiedades suele ser aproximadamente un 10% más bajo que el precio de mercado habitual.
Doble dilema de supervivencia y reubicación para los inquilinos
Detrás del aumento en las ventas con inquilinos se encuentra la grave crisis de vivienda que enfrenta el grupo de arrendatarios. Aunque los inquilinos tienen legalmente el derecho de tanteo sobre la vivienda, el aumento acumulado de los alquileres del 25% al 30% en los últimos tres años ha provocado que la inmensa mayoría de los inquilinos no puedan acumular el pago inicial suficiente para comprar una casa. Además, la relación entre la oferta y la demanda en el mercado de alquiler está extremadamente desequilibrada. Tomando como ejemplo Barcelona, en promedio, cada propiedad de alquiler atrae a 462 posibles inquilinos. Las estrictas condiciones de evaluación de antecedentes financieros (scoring financiero) y los altos umbrales de alquiler dificultan que los inquilinos actuales encuentren alojamientos alternativos adecuados en el mercado, por lo que solo pueden optar por “quedarse en el lugar”.
Entrada de inversores y posible crisis de impago
Las “viviendas con inquilinos” por debajo del precio de mercado han atraído a un gran número de inversores que buscan rendimientos estables al mercado, quienes valoran principalmente la característica de estos activos de generar flujo de caja de alquiler inmediatamente tras la compra. Sin embargo, la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) ha emitido una alerta roja al respecto, señalando que el mercado de alquiler actual se acerca gradualmente a un punto crítico de peligro.
A medida que los alquileres continúan manteniéndose en niveles altos insostenibles, la capacidad de pago real de los inquilinos se ha visto seriamente sobregirada. José María Alfaro, presidente de la institución, advirtió que si los propietarios continúan aumentando los alquileres para buscar márgenes de beneficio, inevitablemente desencadenará atrasos de alquiler a gran escala e incidentes de impago de deudas sustanciales. Bajo la doble presión de políticas regulatorias poco claras y posibles riesgos de deudas incobrables, algunos propietarios actuales han comenzado a optar por vender sus activos para cobrar y abandonar el mercado, lo que hace que el dilema general de la vivienda en España corra el riesgo de agravarse aún más.
