Tendencia general del mercado: caen las transacciones y los precios continúan subiendo
Según el último informe trimestral publicado por el Colegio de Registradores de la Propiedad, el mercado inmobiliario del país está experimentando un ajuste significativo. Los datos muestran que en el segundo trimestre de 2026 se completaron un total de 167.934 compraventas de viviendas, cifra que no solo representa una caída del 5,7 % respecto al trimestre anterior, sino también un descenso interanual del 2,3 %, situándose en el nivel más bajo desde el cuarto trimestre de 2024.
En marcado contraste con la contracción del volumen de transacciones, los precios de la vivienda continúan su trayectoria ascendente. El precio medio de la vivienda a nivel nacional ha subido hasta los 2.487 euros por metro cuadrado, con un notable incremento interanual del 9,2 %, batiendo de nuevo su máximo histórico. Esta situación de «caída en ventas y subida de precios» revela la complejidad de la actual relación entre oferta y demanda.
Divergencia entre el mercado de obra nueva y el de segunda mano
Por tipo de vivienda, la tendencia de enfriamiento es más pronunciada en el mercado de obra nueva. En el segundo trimestre, las transacciones de viviendas nuevas sumaron 34.919, una considerable caída del 11,5 % respecto al trimestre anterior. El mercado de segunda mano también registró una disminución en el volumen de transacciones, con un total de 133.015 operaciones, lo que supone un descenso trimestral del 4 %.
En cuanto a los precios, la vivienda de segunda mano ha sido el principal motor del aumento general, con un precio medio que ascendió a 2.448 euros por metro cuadrado, estableciendo un nuevo récord histórico. En cambio, el precio medio de la vivienda nueva experimentó un ligero retroceso del 0,7 %, situándose en 2.636 euros por metro cuadrado.
Influencia récord de los compradores extranjeros
En un contexto de debilitamiento de la demanda nacional, la actividad de los compradores extranjeros ha alcanzado un nivel sin precedentes. Durante el periodo analizado, las compras de vivienda por parte de extranjeros superaron las 26.800 transacciones, representando el 15,98 % de la cuota total del mercado, una proporción que marca un nuevo máximo histórico.
Entre estos compradores extranjeros, los ciudadanos de la Unión Europea son los dominantes, con un 57,39 % del total, destacando la actividad de británicos, holandeses y alemanes. En algunas zonas turísticas clave, la concentración de compras por parte de extranjeros es aún mayor; por ejemplo, en las Islas Baleares, suponen el 32,27 % del total, mientras que en la Comunidad Valenciana alcanzan el 31,03 %.
Diferencias notables de precios por regiones
Las diferencias en los precios de la vivienda entre las distintas regiones de España siguen siendo enormes. Por comunidades autónomas, la Comunidad de Madrid lidera la lista con un precio medio de 4.477 euros por metro cuadrado, seguida de las Islas Baleares (4.311 €/m²) y el País Vasco (3.616 €/m²). Canarias y Cataluña también se encuentran entre las cinco primeras.
Si nos centramos en las ciudades, la más cara es San Sebastián, en el País Vasco, con un precio medio que alcanza los 6.420 euros por metro cuadrado. Le siguen la capital, Madrid (5.534 €/m²), Barcelona (5.045 €/m²), Palma (4.291 €/m²) y Bilbao (3.764 €/m²).
El mercado hipotecario también se desacelera
Los datos del mercado crediticio también reflejan la desaceleración de la actividad compradora. En el segundo trimestre se firmaron 129.240 hipotecas sobre viviendas, un 3,3 % menos que en el trimestre anterior, aunque todavía representa un crecimiento del 9 % en comparación con el mismo periodo del año pasado.
Es importante señalar que, a pesar de la disminución en el número de préstamos, el importe medio de cada hipoteca ha seguido aumentando, alcanzando los 176.453 euros, lo que también constituye un máximo histórico. Esto indica que, para los compradores que necesitan financiación, el coste financiero y la carga de la deuda están en constante aumento.
