Nuevo panorama inmobiliario en España: caen las transacciones, suben las hipotecas y la compra al contado toca mínimos de cinco años
Tras el sobrecalentamiento de 2025, el mercado inmobiliario español entra en una nueva fase de ajuste en 2026. Los datos más recientes revelan una aparente contradicción: una disminución en las compraventas de viviendas junto a un aumento en la concesión de hipotecas. Detrás de esta tendencia se encuentra una notable caída en la proporción de compradores al contado, lo que indica un cambio profundo en la dinámica del mercado y en el comportamiento de los compradores.
La divergencia entre las cifras de compraventa y las de hipotecas
Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), entre enero y mayo de 2026 se completaron un total de 288.176 compraventas de viviendas en España, un 3,4% menos que en el mismo periodo de 2025. Sin embargo, durante ese mismo tiempo, las entidades bancarias concedieron 213.777 préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda, lo que representa un aumento interanual del 6,2%. Este contraste —una ligera caída en las transacciones frente a un alza en los préstamos— pone de manifiesto el ajuste estructural que está experimentando el mercado.
Un descenso significativo en la proporción de compradores al contado
La razón principal de esta divergencia es la disminución de compradores que pagan la totalidad del importe al contado. De las viviendas vendidas en los primeros cinco meses del año, solo unas 74.399 se adquirieron sin financiación bancaria, representando el 25,8% del total. Esto significa que, actualmente, solo una de cada cuatro transacciones se realiza en efectivo. Esta proporción supone una caída drástica en comparación con el 32,5% del mismo periodo de 2025 y ha retrocedido a niveles cercanos a los de 2021 (25,5%), marcando así un mínimo en los últimos cinco años.
El aumento de precios erosiona el ahorro e impulsa la demanda de hipotecas
Los analistas de mercado señalan que la subida continua de los precios de la vivienda es el principal motor de la caída en las compras al contado. El encarecimiento de las propiedades está consumiendo rápidamente los ahorros de los potenciales compradores. Muchos que antes podían permitirse pagar al contado, ahora necesitan solicitar una hipoteca para cubrir la diferencia, incluso utilizando todos sus ahorros o recibiendo ayuda familiar. Esta tendencia también se refleja en el aumento del importe medio de los préstamos. En mayo de 2026, la cuantía media de una hipoteca sobre vivienda en España ascendió a 174.866 euros, un 9,7% más en tasa interanual. Esto no significa que los compradores estén más dispuestos a endeudarse, sino que el alza de los precios les obliga a solicitar préstamos de mayor importe.
Estrategias de financiación y señales de enfriamiento del mercado
A pesar del repunte de los tipos de interés, algunos expertos consideran que las condiciones actuales de los préstamos siguen siendo atractivas. Según datos del INE, el tipo de interés medio de las hipotecas en mayo fue del 2,98%. En este contexto, algunos inversores con liquidez pueden optar por solicitar una hipoteca para destinar su capital a otros canales de inversión con mayor rentabilidad. Al mismo tiempo, el mercado muestra señales de enfriamiento. El ritmo de crecimiento interanual de las hipotecas se ha ido desacelerando mes a mes desde el 16,3% de febrero, hasta registrar en mayo una ligera caída interanual del 0,1% por primera vez. La opinión general entre los expertos es que esto no anticipa un “desplome” del mercado, sino una vuelta a la racionalidad tras la “fiebre compradora” de los dos años anteriores. El principal desafío del mercado actual no es la falta de demanda, sino la creciente dificultad de los compradores para encontrar una vivienda que se ajuste a su presupuesto, superficie y condiciones de financiación.
