España se enfrenta de nuevo a una grave crisis de asequibilidad de la vivienda. Según datos oficiales del Colegio de Registradores, la brecha entre el precio de la vivienda y los ingresos de los hogares no ha dejado de crecer desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Los expertos advierten que, si esta tendencia continúa, la presión para comprar una vivienda se intensificará en los próximos meses.
Grave desequilibrio entre el crecimiento de los precios y los salarios
En la última década, el precio de la vivienda en España ha acumulado una asombrosa subida del 68,4 %, mientras que el salario medio nacional solo ha aumentado un 34 % en el mismo periodo. El hecho de que los precios hayan subido casi el doble que los salarios pone de manifiesto la creciente dificultad de las familias para adquirir una propiedad. Aunque la presión actual del mercado aún no ha alcanzado los máximos históricos previos a la crisis financiera de 2008, la tensión entre los precios de la vivienda y los ingresos familiares ha generado una amplia preocupación.
El mercado se ralentiza, pero los precios se mantienen firmes
Los datos muestran que la actividad del mercado inmobiliario ha comenzado a enfriarse. En el segundo trimestre de este año (de abril a junio), se registraron un total de 167.934 compraventas de viviendas en España, lo que supone una caída de casi el 6 % respecto al trimestre anterior y un 2,3 % menos en comparación con el mismo periodo del año pasado.
Sin embargo, esta ralentización en el volumen de transacciones no se ha traducido en una bajada de los precios. José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, explica que, debido a una demanda que sigue siendo fuerte y a una grave escasez de oferta, es probable que los precios continúen subiendo aunque las ventas disminuyan, si bien a un ritmo más lento. Sostiene que el nivel de precios actual ya está reduciendo el número de compradores que pueden permitírselo, creando un punto muerto: los vendedores esperan vender a precios altos, mientras que los compradores están al límite de su capacidad de pago.
Aumento de los costes de financiación y evaluación del riesgo de mercado
Otro factor que agrava la dificultad para comprar una vivienda es el cambio en las condiciones de financiación. La intensa ‘guerra hipotecaria’ de los últimos años ha llegado a su fin. Los bancos han subido los tipos de interés, convirtiendo de nuevo el coste de la financiación en un obstáculo importante para los compradores. La doble presión del aumento de los precios y de los costes de los préstamos está expulsando del mercado a un número creciente de compradores potenciales.
A pesar de todo, el Banco de España considera que el mercado actual es fundamentalmente diferente al de antes de la crisis de 2008, y que el riesgo de una burbuja sistémica es relativamente controlable. Los datos muestran que los préstamos para vivienda representan ahora alrededor del 31 % del crédito total a los hogares, frente al 64 % de entonces. Además, el peso del crédito relacionado con el sector inmobiliario en la economía ha caído drásticamente desde más del 40 % a cerca del 8 %, lo que indica una reducción significativa del apalancamiento del sistema financiero.
La escasez de oferta, el problema central y las perspectivas de futuro
El consenso entre los analistas de mercado es que la causa fundamental de la subida continua de los precios es una escasez estructural de oferta de vivienda. Actualmente, en España se construyen entre 90.000 y 100.000 viviendas nuevas al año, mientras que el número de nuevos hogares creados anualmente asciende a unos 250.000, lo que genera un enorme desequilibrio entre oferta y demanda. Además, problemas como las restricciones en la oferta de suelo, la lentitud de los trámites para licencias de obra, la falta de mano de obra en la construcción y los altos costes de promoción actúan como cuellos de botella para la construcción de nuevas viviendas.
En base a esto, instituciones como BBVA Research pronostican que el mercado inmobiliario español experimentará una ‘desaceleración gradual’ en lugar de un ‘desplome brusco’ de los precios. Esta entidad prevé que el aumento de precios para este año podría alcanzar alrededor del 12 %, y que para 2027 la subida se moderará hasta aproximadamente el 5,7 %. Esto significa que, en el futuro previsible, los precios de la vivienda en España seguirán en una senda alcista, y comprar una casa será cada vez más caro.
