Para moderar el creciente coste de la vivienda en las zonas más demandadas, el Gobierno del Principado de Asturias ha promulgado e implementado una nueva regulación del mercado de alquiler. El núcleo de esta normativa consiste en la declaración de ‘zonas de mercado residencial tensionado’, interviniendo en aspectos clave como el nivel de los alquileres y la prórroga de los contratos, con el objetivo de regular el mercado.
Alcance y duración de la regulación
Según el anuncio oficial, la nueva normativa entra en vigor el 30 de julio de 2026, con una vigencia de tres años, finalizando en julio de 2029. Se han declarado un total de 12 zonas de mercado tensionado, distribuidas en cinco municipios principales:
- Gijón
- Oviedo
- Avilés
- Siero
- Langreo
Es importante destacar que el control no abarca la totalidad del territorio de estos cinco municipios, sino que se centra de manera precisa en las áreas más tensionadas donde el desequilibrio entre oferta y demanda es más acusado y la presión sobre los precios del alquiler es mayor. Esto incluye barrios como La Magdalena en Avilés, La Arena y Cimadevilla en Gijón, y zonas céntricas de localidades como Luanco, Arenas, Poo de Cabrales y Llanes. El gobierno regional ha indicado que evaluará la posible ampliación del ámbito de aplicación basándose en las aportaciones recibidas durante el proceso de audiencia pública.
Regulación específica de los límites de alquiler
La nueva ley no impone un precio máximo único, sino que establece diferentes topes de alquiler según las circunstancias específicas de la propiedad:
- Para viviendas que han estado alquiladas en los últimos 5 años: La renta del nuevo contrato no podrá, por norma general, superar la del último contrato vigente. Solo se permitirá un incremento máximo del 10% bajo condiciones específicas, como la realización de obras de rehabilitación importantes, una mejora notable de la eficiencia energética, mejoras de accesibilidad o la firma de un contrato de larga duración de diez años o más con el inquilino.
- Para ‘grandes tenedores’ o viviendas que no han sido alquiladas en los últimos 5 años: Si el propietario posee más de 10 inmuebles de uso residencial (o una superficie construida superior a 1.500 m²) o la vivienda no ha estado en el mercado de alquiler en los últimos cinco años, el precio del alquiler deberá ajustarse al índice de precios de referencia del sistema estatal (SERPAVI).
Garantizar la estabilidad del inquilino e incentivar la reducción de rentas
Además de limitar los precios, la nueva regulación busca equilibrar la estabilidad residencial de los inquilinos con los legítimos intereses de los propietarios.
Por un lado, se refuerza la protección del inquilino. Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, si el inquilino cumple ciertos requisitos, tiene derecho a solicitar una prórroga extraordinaria anual por un máximo de tres años. Durante este periodo, se mantendrán todas las condiciones del contrato original y el propietario no podrá aumentar unilateralmente la renta ni rescindir el contrato de forma anticipada.
Por otro lado, para incentivar la colaboración de los propietarios, la normativa introduce importantes beneficios fiscales. Aquellos propietarios con viviendas en zonas tensionadas que, al firmar un nuevo contrato, reduzcan voluntariamente el alquiler al menos un 5% con respecto al contrato anterior, podrán beneficiarse de una deducción en el IRPF de hasta el 90% sobre el rendimiento neto del alquiler. También se establecen otras bonificaciones del 70%, 60% y 50% según diferentes supuestos.
Guía oficial e información de mercado
Para facilitar la comprensión y el cumplimiento de la nueva normativa, el Gobierno del Principado de Asturias ha publicado una guía práctica sobre el alquiler que resuelve dudas comunes mediante el análisis de casos prácticos. La guía recuerda a todas las partes implicadas en un contrato de alquiler que deben verificar cuatro puntos clave antes de firmar:
- Ubicación de la vivienda: Confirmar si la propiedad se encuentra dentro de una de las 12 zonas de mercado tensionado declaradas.
- Renta del contrato anterior: Conocer el precio del último contrato de alquiler de la vivienda.
- Tipo de propietario: Verificar si el arrendador es considerado un ‘gran tenedor’ y, por tanto, está sujeto a una regulación más estricta.
- Índice de referencia de precios: Determinar si es necesario aplicar el precio máximo establecido por el índice de referencia de precios del SERPAVI.
Esta política, con una duración de tres años, tendrá un profundo impacto en el mercado de alquiler del Principado de Asturias, y su efectividad final deberá ser evaluada por el propio mercado.
