Introducción
La continua escalada de los precios de la vivienda en España hasta alcanzar nuevos máximos históricos se ha convertido en un tema de gran preocupación social. Para muchos compradores potenciales, la dificultad para afrontar el elevado coste de la entrada se está convirtiendo en el principal obstáculo para hacer realidad el sueño de tener una vivienda propia. Los datos revelan que, aunque el volumen total de concesión de hipotecas sigue creciendo, la presión financiera sobre los hogares aumenta, y el conflicto central del mercado se desplaza del riesgo financiero a la escasez de oferta.
Menos préstamos de alto riesgo, pero el problema de la entrada persiste
Según los “Indicadores del Mercado Inmobiliario” publicados por el Banco de España, los bancos se muestran más prudentes al conceder préstamos. El porcentaje de hipotecas de alto apalancamiento con un ratio préstamo-valor (LTV) superior al 80% ha seguido disminuyendo. Los datos más recientes muestran que este porcentaje ha bajado del 11,6% en el segundo trimestre de 2025 al 9,6% a finales del segundo trimestre de este año, su nivel más bajo desde finales de 2024. Históricamente, este ratio rara vez ha superado el 10% desde septiembre de 2019, muy por debajo del pico del 18% durante la burbuja inmobiliaria de marzo de 2006. Tras la crisis financiera de 2008, los reguladores han limitado generalmente la financiación al 70%-80% del precio de la vivienda, lo que significa que los compradores deben cubrir al menos el 20% de la entrada, un umbral que la subida de precios ha elevado directamente.
El importe medio de los préstamos y los precios de la vivienda baten récords
El aumento constante de los precios de la vivienda ha llevado a que los compradores necesiten pedir prestado más dinero. Según cálculos basados en datos del Colegio de Registradores, en el segundo trimestre de este año se concedieron en España 129.240 préstamos hipotecarios para vivienda, de los cuales aproximadamente 12.000 fueron préstamos de alto apalancamiento. Más preocupante aún es que el importe medio del préstamo por vivienda ha ascendido a 176.453 euros, batiendo récords históricos por noveno trimestre consecutivo. Los españoles nunca habían pedido prestado tanto dinero para comprar una vivienda, y la causa fundamental es que el precio por metro cuadrado ha superado ya los máximos históricos de 2007.
La tasa de esfuerzo familiar cruza la línea de alerta
Un importe de préstamo elevado aumenta directamente la carga financiera de los hogares. Según los últimos datos del primer trimestre de este año, el porcentaje de la renta neta disponible que los hogares españoles destinan al pago de la hipoteca (la tasa de esfuerzo) ha aumentado ligeramente hasta el 36,1%. Esta cifra no solo supera el 34% del mismo periodo del año anterior, sino que también se acerca al 37% registrado en 2023. Es alarmante que este ratio ya haya superado el umbral de “carga razonable” del 35% recomendado por el Banco de España y se aproxime al 40%, considerado el “límite máximo de endeudamiento soportable por un hogar”, lo que indica que la salud financiera de las familias comunes está bajo presión.
Las autoridades niegan una burbuja y señalan la escasez de oferta como el problema principal
A pesar del sobrecalentamiento del mercado, el Banco de España considera que la situación actual es fundamentalmente diferente de la burbuja inmobiliaria de hace dos décadas. El riesgo para el sistema financiero es, en general, controlable y el crédito a promotores no muestra signos de descontrol. Los analistas del mercado apuntan mayoritariamente a un problema de oferta. Robin Decaux, cofundador de la aplicación de inversión inmobiliaria Equito, señala que la lógica profunda del mercado actual es una fuerte contradicción entre una demanda de compra sólida y una oferta de crédito abundante, frente a una oferta de vivienda rígida. Este desequilibrio estructural sugiere que los precios de la vivienda en España seguirán enfrentando una enorme presión al alza en los próximos trimestres.
