最近真是为房子的事儿忙得焦头烂额。好不容易在巴塞罗那看中一套公寓，价格也跟房东磨了半天，终于谈妥了。满心欢喜地去找银行申请贷款，结果银行指定的评估公司给出的评估价直接给我泼了一盆冷水，比我的成交价低了将近两万欧！这下首付的缺口一下子就大起来了，不知道论坛里有没有朋友遇到过类似的情况？
为什么评估价会偏低？
后来跟我做贷款的银行经理聊了聊，也自己查了些资料，才搞明白这评估价背后的门道。简单来说，银行为了控制风险，总是会非常保守。评估师在做评估时，参考的主要是该区域近期已经完成交易的房产价格，而不是挂牌价。而且他们会采用一种比较保守的计算方法，确保万一将来需要拍卖房产，银行也不会亏钱。所以银行评估价，评估价低于市场成交价，在西班牙其实是 相当普遍 的现象，尤其是在房价上涨比较快的时期。
这个评估价最直接的影响就是你的贷款额度。大部分银行给的贷款是取“成交价”和“评估价”中 较低者的80%。举个例子，你看中的房子成交价30万欧，但评估价只有28万欧。银行就会以28万欧为基础，贷给你80%，也就是22.4万欧。那么你需要准备的首付就变成了 30 - 22.4 = 7.6万欧，而不是你原本以为的6万欧。这多出来的1.6万欧，对很多人来说都不是一笔小数目。
那么遇到这种情况，我们普通买家能怎么办呢？我总结了几个可能性，但说实话，大部分都是亡羊补牢，最好的办法还是提前有心理准备，多准备点资金。
| 应对方案 | 可行性 | 说明 |
|---|
| 增加首付预算 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 最直接有效的方法，预算多留出10%-15%的余地。 |
| 尝试其他银行 | ⭐⭐⭐ | 有些银行合作的评估公司不同，结果可能有差异，但不会太大。 |
| 与卖家协商 | ⭐ | 除非卖家急售，否则降价可能性很小，基本没戏。 |
| 申请评估复议 | ⭐ | 费时费钱，成功率很低，除非评估报告有明显硬伤。 |
在西班牙买房，“评估价”绝对是一个需要重点关注的环节。千万不要想当然地按成交价的20%来准备首付，否则很容易在最后关头陷入被动。希望我的这点经历能给大家提个醒。也想问问大家，你们买房时评估价和成交价差了多少？有没有什么成功“翻盘”的经验可以分享一下？
