El Obstáculo Esencial en la Compra de Viviendas en España: La Tasación Bancaria
Un amigo mío tuvo problemas con la tasación bancaria mientras solicitaba una hipoteca. Parece que muchos recién llegados a España que buscan comprar una casa no tienen claro este concepto. Así que hoy, me gustaría compartir mi comprensión para ayudar a quienes lo necesiten. ¡Esto no es solo una formalidad—determina directamente cuánto dinero puedes pedir prestado al banco!
En términos simples, una Tasación es una valoración oficial de la propiedad que intentas comprar, encargada por el banco para aprobar tu hipoteca. La realiza una empresa de tasación independiente certificada por el Banco de España. Y aquí está el punto más crucial: los bancos por lo general te prestarán el 80% del menor de los dos valores: el ‘precio de compra’ o el ‘valor de tasación bancaria’. Por ejemplo, si la casa que deseas está valorada en 300,000 €, pero la tasación solo llega a 280,000 €, el banco basará su préstamo en el 80% de 280,000 €, no de 300,000 €. Tendrás que cubrir la diferencia, además de tu pago inicial, de tu propio bolsillo.
El proceso de tasación generalmente funciona así: después de solicitar una hipoteca, el banco te proporcionará una lista de empresas de tasación asociadas para que elijas. También puedes encontrar una empresa certificada por tu cuenta, pero el banco puede no aceptar su informe. El costo corre por cuenta del comprador. La empresa de tasación enviará a un profesional a la propiedad para medir sus dimensiones, tomar fotos, inspeccionar su estado y verificar la escritura (Nota Simple). Luego, combinarán esta información con precios de venta recientes de propiedades similares en la zona para producir un informe de valoración final.
El costo de la tasación no es fijo; depende principalmente del valor de la propiedad. Aquí hay una guía aproximada:
| Valor de la Propiedad | Cuota de Tasación Estimada |
|---|
| Menos de 150,000 € | Aproximadamente 300 - 400 € |
| 150,000 € - 300,000 € | Aproximadamente 400 - 550 € |
| Más de 300,000 € | Desde 550 € en adelante |
Estos precios son solo estimaciones y pueden variar según la empresa y la ciudad. Además del precio de la propiedad, otros factores como la ubicación, la antigüedad del edificio, el nivel del piso, la orientación, la presencia de un ascensor, las comodidades comunitarias, e incluso el clima del mercado en general influirán en el valor de tasación final.
Entonces, ¿qué pasa si el valor de la tasación es mucho más bajo que el precio de compra? Es un verdadero dolor de cabeza. Primero, puedes intentar renegociar el precio con el vendedor, utilizando el informe de tasación como palanca y citando la tasación bancaria. Si el vendedor no cede, necesitarás preparar más fondos para el pago inicial para cubrir la diferencia. Algunas personas preguntan si pueden obtener una segunda opinión de otra empresa de tasación. En teoría, sí, pero es costoso, y no hay garantía de que la nueva valoración sea más alta. Además, es poco probable que el banco acepte un informe ‘amigable’ que parezca significativamente inflado por encima del valor de mercado. Por lo tanto, al firmar el contrato de reserva, es mejor incluir una cláusula que indique que ‘el depósito es reembolsable si la hipoteca no es aprobada debido a problemas de tasación.’ Aunque muchos vendedores son reacios a añadir esto, vale la pena luchar por ello como una salvaguarda.
