Últimamente he estado completamente abrumado con la búsqueda de casa. Después de mucha búsqueda, finalmente encontré un apartamento que me encantó en Barcelona. Pasé por una larga negociación con el propietario y finalmente acordamos un precio. ¡Estaba emocionado y fui al banco a solicitar una hipoteca, pero la tasación de la empresa designada por el banco me cayó como un cubo de agua fría: resultó casi €20,000 inferior a mi precio de compra! De repente, el pago inicial que necesitaba se disparó. Me pregunto si alguien más en la comunidad ha enfrentado una situación similar.
¿Por qué las Tasaciones Son Tan Bajas?
Más tarde lo comenté con mi gestor de hipotecas e hice algo de investigación por mi cuenta para comprender la historia detrás de estas tasaciones. Para ponerlo de forma sencilla, los bancos siempre son muy conservadores para gestionar su riesgo. Los tasadores basan principalmente su valoración en los precios de propiedades recientemente vendidas en la zona, no en los precios de venta. Utilizan un método de cálculo cauteloso para asegurarse de que el banco no pierda dinero si la propiedad alguna vez necesita ser embargada y subastada. Por lo tanto, para las tasaciones bancarias, tener una valoración inferior al precio de compra del mercado es realmente un fenómeno muy común en España, especialmente durante períodos de rápidas subidas de precios de las propiedades.
El impacto más directo de este valor de tasación es sobre el monto de tu préstamo. La mayoría de los bancos te prestarán el 80% de el menor de los dos valores: el precio de compra o el valor de la tasación. Por ejemplo, supongamos que la casa que deseas comprar tiene un precio de compra de €300,000, pero la tasación resulta ser de solo €280,000. El banco basará el préstamo en la cifra de €280,000, prestándote el 80%, que es €224,000. Esto significa que tu pago inicial requerido se convierte en €300,000 - €224,000 = €76,000, en lugar de los €60,000 que podrías haber calculado inicialmente. Esos €16,000 adicionales no son una cantidad pequeña para la mayoría de las personas.
Entonces, ¿qué puede hacer un comprador común en esta situación? He resumido algunas opciones, pero, honestamente, la mayoría son medidas reactivas. El mejor enfoque es estar mentalmente preparado por adelantado y tener fondos extra listos.
| Estrategia | Viabilidad | Explicación |
|---|
| Aumentar tu presupuesto de pago inicial | ⭐⭐⭐⭐⭐ | El método más directo y efectivo. Reserva un 10%-15% adicional como colchón. |
| Probar con otro banco | ⭐⭐⭐ | Diferentes bancos trabajan con diferentes empresas de tasación, por lo que la valoración puede variar, pero generalmente no en gran medida. |
| Negociar con el vendedor | ⭐ | A menos que el vendedor tenga prisa por vender, las posibilidades de que baje el precio son muy escasas. Básicamente es una jugada arriesgada. |
| Solicitar una revisión de la tasación | ⭐ | Lleva tiempo y es costoso, con una baja tasa de éxito a menos que haya errores claros y importantes en el informe. |
Al comprar una casa en España, el valor de la ‘Tasación’ es un paso crítico al que debes prestar mucha atención. Nunca supongas que solo necesitas un 20% de pago inicial basado en el precio de compra, o podrías encontrarte en una situación apretada en el último minuto. Espero que mi experiencia sirva como un recordatorio útil para todos. También tengo curiosidad por saber de otros: ¿cuál fue la diferencia entre la tasación y el precio de compra cuando compraste tu casa? ¿Tienes alguna historia de éxito o consejos sobre cómo ‘dar la vuelta a la situación’?
