Con algo de dinero extra disponible últimamente, he comenzado a pensar en invertir en propiedades nuevamente. Después de vivir en España durante tantos años, siempre he sentido que es mejor comprar que alquilar. Tener un lugar para vivir y comprar uno más pequeño para alquilar, utilizando los ingresos del alquiler para cubrir la hipoteca y los gastos—suena como un sueño. Pero aunque suena genial en teoría, ¿cuál es la realidad? He pasado algún tiempo investigando los rendimientos de alquiler actuales en las principales ciudades españolas. Hoy, empiezo esta publicación para compartir mis hallazgos y escuchar opiniones de todos los experimentados aquí.
¿Cómo se Calcula Exactamente el Rendimiento?
Primero, necesitamos entender cómo se calcula el ‘rendimiento bruto’. En realidad, es bastante simple, la fórmula es: *(Ingreso Anual por Alquiler / Precio de Compra de la Propiedad) * 100%. Estamos hablando de rendimiento bruto aquí, que no tiene en cuenta varios costos como el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles), cuotas de la comunidad, seguro, mantenimiento, etc. Por lo tanto, el rendimiento neto real que te quedará será definitivamente más bajo que esta cifra, generalmente entre 1.5 y 2 puntos porcentuales menos. Sin embargo, el rendimiento bruto es el indicador más directo para evaluar el valor de inversión de una propiedad.
Comparación de Rendimientos en Ciudades Principales
Basado en datos de plataformas como Idealista y Fotocasa, he elaborado una tabla aproximada de rendimientos de alquiler de propiedades en España. Es importante notar que estos son solo promedios de ciudad; las cifras pueden variar mucho de un distrito a otro, o incluso de calle a calle. Generalmente hablando, las áreas con precios de propiedad más altos no necesariamente tienen los mayores rendimientos. Esto se debe a que los aumentos de alquiler a menudo no pueden mantener el ritmo del aumento en los precios de las propiedades.
| Ciudad | Rendimiento Bruto Aproximado a Finales de 2023 |
|---|
| Huelva | 8.4% |
| Valencia | 7.9% |
| Murcia | 7.7% |
| Madrid | 5.2% |
| Barcelona | 5.8% |
| Palma de Mallorca | 5.5% |
Al observar los datos, el retorno de inversión en ciudades de segundo nivel como Huelva y Valencia es bastante atractivo, mucho más alto que en Madrid y Barcelona. La razón es simple: los precios de las propiedades en estas áreas son relativamente bajos, pero la demanda de alquiler sigue siendo fuerte. Por ejemplo, en Valencia, podrías comprar un decente apartamento de dos habitaciones por €150,000 y fácilmente recoger €800-€900 en alquiler mensual, lo que resulta en un rendimiento alto. En contraste, por el mismo precio en Madrid, podrías permitirte solo un pequeño apartamento en las afueras. Aunque el alquiler no es bajo, el rendimiento de alquiler es más bajo en comparación con el alto precio de la propiedad.
Mi sensación personal es que si el único propósito es perseguir retornos de alquiler, vale la pena prestar más atención a las ciudades universitarias o secundarias con buenos enlaces de transporte. Los precios de las propiedades en estos lugares no son tan exagerados, y hay una demanda de alquiler estable por parte de estudiantes y jóvenes profesionales, lo que lleva a bajas tasas de vacantes. Por supuesto, invertir en propiedades en los distritos centrales de las grandes ciudades tiene más que ver con el potencial de preservación y apreciación del valor del activo, pero ese es un tema diferente. Me pregunto qué opinan todos sobre comprar propiedades para alquilar en España. ¿Hay algún arrendador actual que pueda compartir las verdaderas altibajos? ¡No duden en compartir sus pensamientos!
